Viele Einsteiger schauen zuerst auf die Rendite. Erfahrene Investoren schauen zuerst auf den Cashflow – denn er entscheidet, ob eine Immobilie dich Monat für Monat trägt oder belastet. In diesem Artikel rechnen wir ihn Schritt für Schritt durch.
Was ist Cashflow bei Immobilien?
Der Cashflow ist das, was von deinen Mieteinnahmen übrig bleibt, nachdem alle laufenden Kosten und die Bankrate bezahlt sind. Vereinfacht: Einnahmen minus Ausgaben. Übersteigen die Einnahmen die Ausgaben, ist der Cashflow positiv – andernfalls negativ.
Die Cashflow-Formel
Klingt einfach, steckt aber im Detail. Schauen wir uns die drei Bausteine an.
1. Mieteinnahmen
Gemeint sind die monatlichen Mieteinnahmen ohne Nebenkosten (Kaltmiete). Setze immer die tatsächlich erzielte oder am Mietspiegel orientierte Marktmiete an – nicht die Wunschmiete aus dem Exposé.
2. Laufende Kosten
Das sind die nicht umlagefähigen Kosten, die an dir als Eigentümer hängen bleiben:
- Hausverwaltung
- Versicherungen und Grundsteuer (soweit nicht umlagefähig)
- Instandhaltungsrücklage und Reparaturen
- ein Ansatz für Leerstandsrisiko
Als Faustregel kannst du mit etwa 20 bis 30 % der Jahresnettokaltmiete für diese Positionen rechnen. Bei älteren Objekten eher am oberen Rand.
3. Kapitaldienst
Der Kapitaldienst ist deine monatliche Bankrate aus Zins und Tilgung. Wichtig: Beide Anteile gehören dazu. Die Tilgung fühlt sich zwar wie „Sparen" an, verlässt aber trotzdem dein Konto und gehört in die Cashflow-Rechnung.
Rechenbeispiel
| Position | pro Monat |
|---|---|
| Kaltmiete | + 900 € |
| laufende Kosten (ca. 25 %) | − 225 € |
| Kapitaldienst (Zins + Tilgung) | − 560 € |
| Cashflow (vor Steuern) | + 115 € |
Dieses Objekt wirft rund 115 € pro Monat ab – ein solider, positiver Cashflow, der auch kleinere Schwankungen verkraftet.
Wann ist ein Cashflow gut?
| Cashflow / Monat | Einordnung |
|---|---|
| negativ | Du zahlst drauf. Nur bei starker Wertsteigerung oder Steuervorteilen vertretbar. |
| um 0 € (Break-even) | Akzeptabel – die Tilgung baut trotzdem Vermögen auf. |
| +100 bis +300 € | Gut – echter monatlicher Überschuss mit Puffer. |
| über +300 € | Sehr gut. |
Merke: Ein Cashflow von 0 € ist nicht automatisch schlecht, weil die Tilgung dein Vermögen aufbaut. Entscheidend ist, dass du die Rechnung ehrlich aufstellst – inklusive Rücklagen und Leerstand.
Die häufigsten Fehler
- Nebenkosten mit einrechnen. Für den Cashflow zählt die Kaltmiete, nicht die Warmmiete.
- Rücklagen weglassen. Wer keine Instandhaltung ansetzt, rechnet sich reich – bis die erste größere Reparatur kommt.
- Nur den Zins ansetzen. Ohne Tilgung ist die Rate unvollständig und der Cashflow zu hoch.
- Vollvermietung annehmen. Ein kleiner Leerstandspuffer macht die Rechnung realistisch.
Cashflow, Rendite und DSCR zusammen betrachten
Der Cashflow zeigt dir die monatliche Liquidität. Die Mietrendite zeigt die Verzinsung deines Kapitals, und der DSCR zeigt, ob die Bank mitspielt. Erst im Zusammenspiel ergibt sich ein vollständiges Bild eines Deals – ein einzelner guter Wert reicht nie.
Mit ImmoScope berechnest du Cashflow, Rendite und DSCR direkt aus dem Exposé – mit realistischen Kostenannahmen und Szenario-Reglern für Zins, Miete und Sanierung. So siehst du in Minuten, ob ein Objekt wirklich läuft.